Odnos duga i prihoda, koeficijent duga prema prihodu
Šta je odnos duga i prihoda?
Odnos duga i prihoda je procenat bruto mesečnog prihoda dužnika koji ide na plaćanje mesečnih otplata duga. Koriste ga zajmodavci da utvrde sposobnost zajmoprimca da plati svoje dugove i kamatu, odnosno koliki je rizik pozajmljivanja.
Ovaj odnos meri iznos prihoda koje pojedinac ili organizacija ostvaruju da bi servisirala dug Debt Service.
Nizak koeficijent ukazuje na dovoljan prihod za servisiranje duga što ide u prilog zajmoprimcu. Smatra se, da će zajmoprimci sa niskim odnosom duga i prihoda verovatno efikasno upravljati svojim mesečnim otplatama duga.
Kao rezultat toga, banke i davaoci kredita žele da vide niske stope DTI pre nego što daju kredit potencijalnom zajmoprimcu. Zajmodavci žele da budu sigurni se zajmoprimac nije previše zadužio, i da nema previše duga u odnosu na prihod.
DTI od 43% je tipično najveći koeficijent koji zajmoprimac može imati i još uvek se kvalifikovati za hipoteku. Ipak, zajmodavci generalno traže koeficijent koji nije veći od 36%.
Na primer, ako je DTI odnos 20%, to znači da 20% mesečnog bruto prihoda ide svakog meseca na otplatu duga. Suprotno tome, visok DTI može biti signal da pojedinac previše duguje u odnosu na bruto prihoda koji zarađuje svakog meseca.
Formula koeficijenta duga prema prihodu
DTI = Mesečna plaćanja duga / Bruto prihod
DTI = Monthly Debt Payments / Gross Income
Mesečna plaćanja duga se odnose na mesečne račune. Na primer, plaćanja hipoteka, osiguranje automobila, zdravstveno osiguranje, kreditne kartice, studentski krediti, medicinski računi, krediti za automobile, plaćanja alimentacije itd.
Bruto prihod Gross Income je prihod pojedinca pre oporezivanja i drugih odbitaka.
Primer izračunavanja DTI
Pojedinac trenutno plaća 2.000 dolara mesečno za hipoteku, 100 dolara za osiguranje automobila i 500 dolara za ostale dugove. Mesečni bruto prihod ove osobe je 4.500 dolara. Odnos duga i prihodase izračunava na sledeći način:
DTI = (2.000 USD + 100 USD + 500 USD) / 4.500 USD k 100 = 57,78%
Oblici koficijenta duga i prihoda
Postoje dva glavna oblika odnosa duga i prihoda:
1. Front-end odnos
Front-end odnos određuje procenat prihoda koji ide na kiriju, plaćanje hipoteke, porez na imovinu, osiguranje od opasnosti i osiguranje hipoteke.
2. Back-end odnos
Pozadinska koeficijent utvđuje procenat prihoda koji ide na sve periodične otplate duga uključujući gore navedene. Priključena su dodatna plaćanja, kao što su kreditna kartica, zajam za automobil, studentski zajam i plaćanja alimentacije.
Sve u svemu, front-end koeficijent meri deo prihoda koji ide na troškove stanovanja, a back-end deo prihoda na sve troškove.
Kako smanjiti odnosa duga i prihoda?
1. Smanjenjiti mesečne otplate duga
Minimiziranjem mesečnih otplata duga, pojedinac može smanjiti svoj DTI. Na primer, kod studentskog kredita, pojedinac ima opciju da otplati svoj glavni dug kako bi smanjio iznos naplaćene kamate.
Uzmite u obzir neotplaćeni studentski kredit od 50.000 dolara sa mesečnom kamatnom stopom od 1%. Prvi mogućnost je da pojedinac ne otplaćuje glavni dug, a u drugom slučaju je već isplatio 30.000 dolara glavnog duga.
Opcija 1
Postojeći neotplaćeni dug = 50.000
Kamata 1%
Mesečna kamata = 500 USD
Opcija 2
Postojeći neotplaćeni dug = 50.000 – 30.000 = 20.000
Kamata 1%
Mesečna kamata = 200 USD
Kao što je gore navedeno, kada pojedinac otplati veći deo svog glavnog duga, mesečna otplata kamate se smanjuje.
2. Povećati bruto prihod
Povećanjem bruto prihoda pojedinac može smanjiti DTI. Pošto je bruto prihod u imeniocu koeficijenta, njegovim povećanjem se smanjuje odnos duga i prihoda.
Poredićemo dva slučaja sa mesečnom otplatom duga od 1.500 dolara svaki. Bruto mesečni prihod u prvom slučaja je 3.000 dolara, dok je bruto mesečni prihod u drugom slučaju dva 5.000 dolara. Kao takav, odnos duga i prihoda bi bio sledeći:
DTI odnos (prvi slučaj) = 1.500 USD / 3.000 USD k 100 = 50%
DTI odnos (drugi slučaj) = 1.500 USD / 5.000 USD k 100 = 30%
Odnos duga i prihoda u procesu kreditne analize
Iako važan, DTI koeficijent je samo jedan finansijski koeficijent koji se koristi u donošenju kreditne odluke. Kreditna istorija i kreditni rezultat zajmoprimca takođe će imati veliku težinu u odluci da se kredit odobri zajmoprimcu. Kreditni rezultat je numerička vrednost vaše sposobnosti da vratite dug. Neki faktori utiču na rezultat negativno, a neki pozitivno: kašnjenja u plaćanju, broj otvorenih kreditnih računa, stanja na kreditnim karticama u odnosu na njihove kreditne limite ili korišćenje kredita.
Odnos DTI ne pravi razliku između različitih vrsta duga i troškova servisiranja tog duga. Kreditne kartice nose veće kamate od studentskih kredita, ali su zajedno u proračunu DTI koeficijenta. Ako se stanje sa kartica sa visokim kamatama prenesu na kreditnu karticu sa niskom kamatom, mesečne uplate bi se smanjile. Kao rezultat toga, ukupna mesečna otplata duga i DTI odnos bi se smanjili, ali bi ukupni dug ostao nepromenjen.
DTI odnos je važno pratiti prilikom podnošenja zahteva za kredit, ali to je samo jedan pokazatelj potreban za odobravanje kredita.
