Fair Market Value (FMV), odnosno fer tržišna vrednost, predstavlja procenjenu cenu po kojoj bi se određena imovina ili imovinski interes mogao razmeniti između dobrovoljnog i informisanog kupca i prodavca, pod uobičajenim tržišnim uslovima i bez prisile bilo koje strane.
FMV se zasniva na pretpostavci da obe strane imaju dovoljno informacija o predmetu transakcije, da postupaju u svom ekonomskom interesu i da imaju razumno vreme za donošenje odluke. Zbog toga se FMV koristi kada je potrebno odrediti vrednost imovine nezavisno od eventualne konkretne transakcije ili posebnih okolnosti pojedinačnog kupca i prodavca.
Fair Market Value se može koristiti u proceni nekretnina, poslovnih udela, finansijske imovine, opreme i druge imovine, kao i u poreskim, pravnim, osiguravajućim i poslovnim kontekstima. Tačna definicija i način utvrđivanja FMV mogu zavisiti od države, propisa i svrhe procene.
Šta je Fair Market Value?
Fair Market Value predstavlja procenjenu tržišnu vrednost koja bi mogla biti ostvarena u transakciji između nezavisnih strana koje deluju dobrovoljno i koje imaju relevantne informacije o predmetu transakcije.
Kod utvrđivanja FMV obično se polazi od nekoliko osnovnih pretpostavki:
- kupac i prodavac postupaju dobrovoljno;
- nijedna strana nije pod prisilom ili neprimerenim pritiskom;
- obe strane imaju razumno znanje o relevantnim činjenicama;
- strane postupaju u skladu sa svojim ekonomskim interesima;
- postoji dovoljno vremena za razmatranje transakcije;
- transakcija se odvija pod uobičajenim tržišnim uslovima;
- kupac i prodavac su međusobno nezavisne strane, kada je to relevantno za konkretan standard procene.
Ove pretpostavke imaju za cilj da se vrednost ne zasniva na neuobičajenim okolnostima, kao što su prinudna prodaja ili hitna potreba jedne strane da zaključi transakciju.
Kako se određuje Fair Market Value?
Način određivanja FMV zavisi od vrste imovine, dostupnosti tržišnih podataka i svrhe procene.
Kod imovine kojom se aktivno trguje, dostupne tržišne cene mogu predstavljati važan izvor informacija. Kod imovine za koju ne postoji aktivno ili transparentno tržište, potrebno je koristiti odgovarajuće metode procene.
U zavisnosti od okolnosti, procenitelj može analizirati:
- cene slične imovine koja je nedavno prodata;
- karakteristike i stanje predmetne imovine;
- lokaciju, ako je reč o nekretnini;
- prihode i novčane tokove koje imovina može generisati;
- trošak zamene ili reprodukcije;
- ponudu i tražnju na relevantnom tržištu;
- druge podatke koji mogu uticati na procenjenu vrednost.
Zbog toga FMV nije uvek jednostavno jednaka poslednjoj poznatoj prodajnoj ceni.
Primer Fair Market Value
Pretpostavimo da se procenjuje kuća za koju postoji dovoljno podataka o sličnim nekretninama koje su nedavno prodate.
Na osnovu karakteristika kuće, lokacije i uporedivih transakcija, procenjuje se da bi informisani kupac i dobrovoljni prodavac, pod uobičajenim tržišnim uslovima, mogli zaključiti transakciju po ceni od 200.000 €.
U tom slučaju 200.000 € može predstavljati procenjenu Fair Market Value te nekretnine.
Ako vlasnik zbog hitne potrebe za novcem mora da proda kuću za 170.000 €, ta konkretna prodajna cena ne mora predstavljati njenu FMV. Ona može odražavati posebne okolnosti konkretne transakcije, a ne uobičajene tržišne uslove.
Gde se koristi Fair Market Value?
FMV se koristi u različitim situacijama kada je potrebno proceniti vrednost imovine prema određenom tržišnom standardu.
Nekretnine
Kod nekretnina se FMV može koristiti za procenu vrednosti:
- zemljišta;
- stambenih objekata;
- poslovnih prostora;
- industrijskih objekata;
- drugih nekretnina.
Procena se može zasnivati na lokaciji, karakteristikama objekta, stanju nekretnine i uporedivim tržišnim transakcijama.
Poreske svrhe
FMV se u određenim poreskim sistemima koristi za utvrđivanje poreske osnovice ili vrednosti imovine za potrebe određenih poreskih pravila.
Međutim, poreski propisi mogu imati posebne metode i definicije, pa se FMV ne može automatski izjednačiti sa poreskom vrednošću u svakoj jurisdikciji.
Osiguranje
FMV može biti relevantna za određene procene vrednosti imovine u osiguravajućem kontekstu. Međutim, iznos osiguranja ili naknada nakon štete ne mora biti jednak FMV, jer se obračun može zasnivati na uslovima konkretne polise i primenljivim pravilima.
Poslovne transakcije
Kod kompanija se FMV može koristiti za procenu:
- poslovnih udela;
- akcija privatnih kompanija;
- poslovne imovine;
- intelektualne svojine;
- opreme i drugih sredstava.
Pravne i sudske svrhe
FMV može biti relevantna u različitim pravnim postupcima kada je potrebno utvrditi vrednost imovine prema određenom pravnom standardu.
Tačan način procene zavisi od primenljivog zakona i svrhe postupka.
Fair Market Value i Market Value
Fair Market Value i Market Value su bliski pojmovi, ali nisu nužno potpuno isti u svakom kontekstu.
Market Value se u opštem smislu odnosi na vrednost koja se formira na tržištu kroz odnos ponude i tražnje. Kod javno trgovane akcije, na primer, tržišna cena može biti neposredno vidljiva na berzi.
Fair Market Value je, s druge strane, procenjena vrednost zasnovana na određenim pretpostavkama o kupcu, prodavcu, informacijama i uslovima transakcije.
Kod likvidne imovine kojom se aktivno trguje, ova dva koncepta mogu dati veoma slične rezultate. Međutim, kod privatne kompanije, nekretnine ili druge nelikvidne imovine razlika između tržišne cene konkretne transakcije i procenjene FMV može biti značajnija.
Fair Market Value i Fair Value
Fair Market Value (FMV) i Fair Value ne treba automatski tretirati kao sinonime.
Fair Value je termin sa specifičnim značenjem u određenim računovodstvenim i drugim stručnim okvirima. Na primer, prema IFRS 13, fer vrednost je tržišno zasnovana procena cene po kojoj bi se imovina prodala ili obaveza prenela u urednoj transakciji između učesnika na tržištu na datum merenja.
Fair Market Value se, sa druge strane, često koristi u poreskom, pravnom, proceniteljskom i drugim kontekstima. Njena konkretna definicija zavisi od primenljivih pravila i svrhe procene.
Zato Fair Value i Fair Market Value mogu biti konceptualno srodni, ali ih ne treba predstavljati kao univerzalne sinonime.
Da li je Fair Market Value isto što i prodajna cena?
Ne nužno.
Prodajna cena je iznos koji je stvarno ugovoren i plaćen u konkretnoj transakciji. Fair Market Value je procenjena vrednost koja polazi od pretpostavljenih uobičajenih tržišnih uslova.
Na primer, nekretnina može imati procenjenu FMV od 300.000 €, ali biti prodata za 290.000 € ili 310.000 €.
Razlika može nastati zbog:
- pregovora između kupca i prodavca;
- različitih procena vrednosti;
- posebnih karakteristika transakcije;
- vremenskih okolnosti;
- dostupnosti kupaca;
- drugih specifičnih okolnosti.
Zato jedna konkretna prodajna cena sama po sebi ne mora predstavljati FMV.
Fair Market Value i prinudna prodaja
Jedna od važnih karakteristika koncepta FMV jeste pretpostavka dobrovoljne transakcije.
Ako vlasnik mora da proda imovinu u veoma kratkom roku zbog finansijskih problema, stečaja ili drugog pritiska, ostvarena cena može biti niža od vrednosti koja bi se očekivala u uobičajenoj transakciji.
Zbog toga se prinudna ili hitna prodaja ne može automatski koristiti kao dokaz Fair Market Value bez analize okolnosti.
Ovo je posebno važno kod nekretnina, poslovne imovine i drugih sredstava za koja ne postoji jedna jedina javno dostupna tržišna cena.
Ključne karakteristike Fair Market Value
Najvažnije karakteristike FMV su:
- zasniva se na dobrovoljnoj transakciji;
- pretpostavlja informisanog kupca i prodavca;
- uzima u obzir relevantne tržišne uslove;
- ne polazi od prisilne prodaje;
- može se koristiti za različite vrste imovine;
- predstavlja procenjenu, a ne nužno ostvarenu vrednost;
- način utvrđivanja zavisi od vrste imovine i svrhe procene;
- pravna definicija može se razlikovati između jurisdikcija.
Zašto je Fair Market Value važan?
FMV je važan zato što omogućava da se vrednost imovine proceni prema unapred definisanim pretpostavkama, umesto da se posmatra samo jedna konkretna transakcija.
Na primer, ako kompanija poseduje privatne akcije kojima se ne trguje na berzi, ne postoji jednostavna berzanska cena koju bi bilo moguće koristiti. U takvoj situaciji procena FMV može zahtevati analizu finansijskih rezultata kompanije, sličnih kompanija, transakcija i drugih relevantnih podataka.
Slično tome, kod nekretnine koja nije često predmet transakcija, procena može zahtevati poređenje sa sličnim nekretninama i analizu tržišnih uslova.
Fair Market Value (FMV) u Srbiji
U Srbiji se Fair Market Value (FMV), odnosno fer tržišna vrednost, odnosi na procenjenu vrednost imovine po kojoj bi ona mogla biti razmenjena između nezavisnih i dobro informisanih strana koje dobrovoljno učestvuju u transakciji. Obe strane treba da postupaju bez prinude i da imaju dovoljno informacija o predmetu procene.
Fer tržišna vrednost može biti važna prilikom prodaje imovine, procene vrednosti preduzeća, transakcija između povezanih lica, poreskih postupaka i sudskih ili drugih procena, u zavisnosti od konkretnih okolnosti i primenljivih propisa.
U Srbiji ne postoji jedna univerzalna metoda procene koja se primenjuje na svaku vrstu imovine i svaku pravnu situaciju. Način utvrđivanja vrednosti zavisi od predmeta procene, svrhe procene i relevantnog zakonskog ili računovodstvenog okvira. U praksi se mogu koristiti tržišni pristup, prihodovni pristup i troškovni pristup, kada su odgovarajući za konkretnu procenu.
Kod transakcija između povezanih lica, posebno je važno razlikovati fer tržišnu vrednost od poreskog koncepta principa „van dohvata ruke“ (Arm’s Length Principle). Srpski propisi o porezu na dobit pravnih lica predviđaju pravila za utvrđivanje cena u transakcijama između povezanih lica, pa se poreska analiza sprovodi u skladu sa tim pravilima, a ne samo na osnovu opšte definicije FMV-a.
Fer tržišna vrednost takođe nije isto što i knjigovodstvena vrednost ili nominalna vrednost. Knjigovodstvena vrednost proizlazi iz računovodstvenog evidentiranja imovine, dok nominalna vrednost predstavlja unapred određeni iznos, na primer kod određenih hartija od vrednosti. Fer tržišna vrednost, nasuprot tome, odnosi se na procenjenu vrednost u tržišnim uslovima.
Za procenu imovine u Srbiji važno je jasno utvrditi svrhu procene i primenljiva pravila, jer vrednost koja se koristi za računovodstveno izveštavanje, oporezivanje ili sudski postupak ne mora uvek biti utvrđena na isti način.
Zaključak
Fair Market Value (FMV), odnosno fer tržišna vrednost, predstavlja procenjenu vrednost po kojoj bi se određena imovina ili imovinski interes mogao razmeniti između dobrovoljnog i informisanog kupca i prodavca, pod uobičajenim tržišnim uslovima.
FMV se koristi u proceni nekretnina, poslovnih udela, finansijske i druge imovine, kao i u poreskim, pravnim, osiguravajućim i poslovnim kontekstima.
Važno je razlikovati Fair Market Value od stvarne prodajne cene, Market Value i Fair Value, jer ti termini mogu imati različito značenje u zavisnosti od svrhe i pravnog ili računovodstvenog okvira. FMV zato treba posmatrati kao procenu vrednosti prema određenom standardu i pretpostavljenim tržišnim uslovima, a ne kao garantovanu cenu po kojoj će imovina biti prodata.