Kreditna linija obezbeđena vlasničkim kapitalom u nekretnini, poznata kao Home Equity Line of Credit (HELOC), predstavlja oblik obezbeđenog revolving kredita kod kojeg se vlasnički kapital u nekretnini koristi kao kolateral (sredstvo obezbeđenja). Banka odobrava određeni kreditni limit, a korisnik može da povlači sredstva po potrebi tokom unapred definisanog perioda i da ih zatim otplaćuje prema uslovima ugovora.
Šta je Home Equity Line of Credit (HELOC)?
Home Equity Line of Credit (HELOC) je kreditna linija obezbeđena vlasničkim kapitalom koji vlasnik ima u svojoj kući ili drugoj stambenoj nekretnini. Vlasnički kapital predstavlja razliku između tržišne vrednosti nekretnine i iznosa duga koji po toj nekretnini još nije otplaćen.
Za razliku od klasičnog kredita, kod kojeg se ceo iznos odobrava i isplaćuje odjednom, HELOC omogućava korisniku da povlači sredstva po potrebi, do odobrenog kreditnog limita. Zbog toga HELOC ima karakteristike revolving kredita, slično kreditnoj kartici, ali je obezbeđen nekretninom.
Iznos kreditne linije zavisi od više faktora, uključujući vrednost nekretnine, postojeći hipotekarni dug, kreditni rezultat (Credit Score) i odnos duga i prihoda (Debt-to-Income Ratio – DTI).
Pošto je kredit obezbeđen nekretninom, kamatna stopa može biti povoljnija nego kod nekih neobezbeđenih oblika zaduživanja, kao što su kreditne kartice ili lični krediti.
Kako funkcioniše HELOC?
HELOC se najčešće sastoji od dva osnovna perioda:
- period povlačenja sredstava (draw period) – korisnik može da koristi sredstva do odobrenog kreditnog limita;
- period otplate (repayment period) – korisnik više ne može da povlači nova sredstva i počinje da otplaćuje iskorišćeni iznos prema uslovima ugovora.
Tokom perioda povlačenja korisnik plaća kamatu na iznos koji je stvarno iskoristio, a ne nužno na celokupan odobreni limit.
HELOC se može koristiti za različite veće troškove, kao što su renoviranje nekretnine, obrazovanje ili druge veće investicije i izdaci. Međutim, zbog toga što je nekretnina založena kao kolateral, ovakav oblik zaduživanja nosi značajan rizik.
Primer izračunavanja HELOC-a
Vlasnički kapital u nekretnini izračunava se kao razlika između njene procenjene vrednosti i preostalog hipotekarnog duga.
Na primer, ako kuća vredi 600.000 USD, a preostali hipotekarni dug iznosi 200.000 USD, vlasnički kapital iznosi:
600.000 USD − 200.000 USD = 400.000 USD
Ako banka dozvoli da ukupno zaduženje obezbeđeno nekretninom dostigne, na primer, 80% njene vrednosti, maksimalno ukupno zaduženje bilo bi:
600.000 USD × 80% = 480.000 USD
Pošto već postoji hipoteka od 200.000 USD, potencijalni dodatni kreditni limit bio bi:
480.000 USD − 200.000 USD = 280.000 USD
Stvarni iznos HELOC-a zavisi od politike zajmodavca, kreditnog rezultata, DTI odnosa, prihoda i drugih uslova.
Zašto je HELOC popularan?
Jedna od glavnih prednosti HELOC-a jeste fleksibilnost. Korisnik ne mora odmah da uzme ceo odobreni iznos, već može da povlači sredstva kada su mu potrebna, do utvrđenog limita.
HELOC se često koristi kao izvor finansiranja za veće, unapred planirane izdatke, posebno kada korisniku odgovara mogućnost postepenog korišćenja sredstava.
Za razliku od klasičnog drugog hipotekarnog kredita, kod kojeg se uglavnom dobija jednokratna isplata, HELOC funkcioniše kao kreditna linija iz koje se sredstva mogu povlačiti više puta tokom perioda korišćenja.
Prednosti HELOC-a
Niža kamatna stopa: Pošto je kredit obezbeđen nekretninom, kamatna stopa može biti niža nego kod pojedinih neobezbeđenih kredita.
Fleksibilno korišćenje sredstava: Korisnik može povlačiti sredstva prema potrebi, do odobrenog limita.
Kamata na iskorišćeni iznos: Kamata se obračunava na iznos koji je stvarno povučen, a ne na neiskorišćeni deo kreditne linije.
Dužи period korišćenja i otplate: HELOC može imati relativno dug period tokom kojeg se sredstva mogu koristiti i zatim otplaćivati.
Mogućnost finansiranja većih izdataka: Može se koristiti za renoviranje doma, obrazovanje i druge veće troškove, u skladu sa uslovima zajmodavca.
Nedostaci i rizici HELOC-a
Promenljiva kamatna stopa: Mnogi HELOC proizvodi imaju promenljivu kamatnu stopu, pa povećanje tržišnih kamatnih stopa može povećati troškove kamata i mesečne obaveze.
Nekretnina je kolateral: Ako korisnik ne izvršava obaveze po kreditu, zajmodavac može imati pravo da pokrene postupak naplate potraživanja nad nekretninom, u skladu sa ugovorom i važećim zakonima.
Veća plaćanja tokom perioda otplate: Nakon završetka perioda povlačenja počinje otplata glavnice, pa mesečne obaveze mogu značajno porasti.
Rizik od prekomernog zaduživanja: Dostupnost kreditne linije može podstaći korisnika da se zaduži više nego što može bezbedno da otplaćuje.
Naknade i dodatni troškovi: HELOC može uključivati različite naknade, kao što su troškovi otvaranja, procene nekretnine ili druge administrativne naknade.
HELOC nije isto što i drugi hipotekarni kredit
HELOC i Second Mortgage (druga hipoteka) koriste vlasnički kapital u nekretnini kao osnov za obezbeđenje, ali nisu isti proizvod.
Kod druge hipoteke korisnik najčešće dobija jednokratnu isplatu unapred određenog iznosa. Kod HELOC-a dobija kreditnu liniju iz koje može povlačiti sredstva po potrebi, do odobrenog limita.
Zbog toga je glavna razlika u načinu korišćenja sredstava: drugi hipotekarni kredit je uglavnom jednokratni zajam, dok je HELOC revolving kreditna linija.