Investicioni fond za nekretnine REIT
Definicja, vrste i kako ulagati
Šta je REIT
Investicioni fond za nekretnine REIT (Real Estate Investment Trust) je kompanija koja poseduje, upravlja ili finansira nekretnine koje donose prihod kao što su stambene zgrade, tržni centri i poslovne zgrade. Ovi fondovi omogućuju pojedinačnim investitorima da ostvare prihod od nekretnina bez potrebe da sami kupuju, upravljaju ili finansiraju nekretnine. Drugim rečima, da poseduju akcije u nekretninama koje generišu prihod, a da sami ne upravljaju njima.
Ove investicije se često mogu kupiti preko vodećih brokerskih kuća i platformi za grupno finansiranje nekretnina Real Estate Crowdfunding Platforms. Osmišljeni su da učine ulaganje u nekretnine pristupačnijim, tako da manji investitori mogu diverzifikovati svoj portfolio u tržnim centrima, poslovnim zgradama ili stambenim kompleksima sa istom lakoćom kao i kupovinom akcija.
Kako funkcionišu
REIT-ovi funkcionišu kao investicioni fondovi koji upravljaju fondovima za dobrobit mnogih investitora, ali za nekretnine umesto za akcije i obveznice. Investitori zarađuju prinose od dividendi i povećanja vrednosti akcija fonda. REIT prikuplja novac od investitora putem javnih ponuda, slično kao Initial Public Offerings (IPO) .
Vrste
Klasifikuju se prema različitim vrstama nekretnina u koje ulažu. Tri glavne vrste su kapitalni, hipotekarni i hibridni REIT-ovi.
Kapitalni REIT-ovi
Investicioni fondovi sa kapitalom poseduju i upravljaju nekretninama koje donose prihod. Prihodi se generišu uglavnom kroz zakup, i od kapitalnih dobitaka od prodaje nekretnina. Primeri kapitalnih su kompanije koje poseduju poslovne zgrade, tržne centre, stambene komplekse i hotele.
Hipotekarni REIT-ovi
Investicioni fondovi sa hipotekom pozajmljuju novac vlasnicima i operaterima nekretnina direktno kroz hipoteke i kredite ili indirektno kroz sticanje hartija od vrednosti obezbeđenih hipotekom.
Njihova zarada se generiše prvenstveno neto kamatnom maržom, odnosno rasponom između kamate koju zarađuju na hipotekarnim kreditima i troškova finansiranja ovih kredita. Ovaj model ih čini osetljivim na povećanje kamatnih stopa, mada su i oni sa kapitalom u velikoj meri pogođeni promenom stope. Primer su investiconi fondovi koji obezbeđuju finansiranje komercijalnih i stambenih kredita.
Hibridni REIT-ovi
Ovi fondovi kombinuju strategije iz akcijskih i hipotekarnih REIT-ova. Nakon finansijske krize 2007–2008, su skoro nestali, a prednost su dobili specijalizovani fondovi. Prihod ostvaruju od zakupnina nekretnina koje poseduju i od kamata od imovine povezane sa hipotekom.
Kako investirati
Investirati se može pre svega kupovinom akcija preko standardnog brokerskog računa, slično kupovini redovnih akcija. Ovo je najlakši i najlikvidniji metod, koji omogućava pristup diverzifikovanom portfoliju nekretnina bez direktnog vlasništva nad imovinom ili bez odgovornosti za upravljanje. Akcije REIT-ova kojima se javno trguje kotiraju na javnoj berzi, gde ih kupuju i prodaju pojedinačni investitori. One potpadaju pod propise Komisije za hartije od vrednosti SAD (SEC).
Postoje tri glavna načina ulaganja u REIT-ove, svaki sa različitim nivoima pristupačnosti, likvidnosti i rizika:
REIT-ovi kojima se javno trguje
Ovo su najčešća i najpristupačnija opcija. Akcije REIT-ova kojima se javno trguje kotiraju na javnim berzama, gde ih kupuju i prodaju pojedinačni investitori. Mogu se kupovati i prodavati putem standardnog brokerskog računa (npr. Fidelity, Schwab, itd.) ili penzionog računa poput Roth IRA. Oni su visoko likvidni, što znači da se akcije mogu lako prodati po trenutnoj tržišnoj ceni. Njihova vrednost zavisi od tržišnih uslova.
REIT-ovi kojima se javno ne trguju
Ovi fondoviovi su takođe registrovani kod SEC-a, ali se ne trguju na javnim berzama. Kupuju se preko brokera koji učestvuje u netrgovanim ponudama ili određenim onlajn platformama. Manje su likvidni od REIT-ova kojima se javno trguje. Kao takvi, oni imaju tendenciju da budu stabilniji jer nisu podložni volatilnosti tržišta.
Privatni REIT-ovi
Privatni fondovi nisu registrovani kod SEC-a i ne trguju se na berzama hartija od vrednosti. Generalno, mogu se prodavati samo institucionalnim investitorima, onima sa visokom neto vrednošću ili prihodima. Imaju visoke minimalne investicione zahteve, veoma su nelikvidni i manje su transparentne i sa manjim regulatornim nadzorom.
Proces investiranja u REIT
Za većinu investitora, posebno početnike, preporučuju se da počnu sa fondovima kojima se javno trguje. Nije potrebno mnogo novca za ulaganje jer je trošak ulaska cena akcija fonda koja vas zanima. Sam proces ulaganja izgleda ovako:
Otvoriti brokerski račun
Račun se otvara kod onlajn brokera što obično traje samo nekoliko minuta.
Uplatiti sredstva na svoj račun
Novac sa svog bankovnog računa se prebacuje na svoj novi brokerski račun.
Izabrati REIT
Istražiti i izabrati javno trgovani fond (npr. stambene, industrijske, zdravstvene, centre podataka).
Za trenutnu diverzifikaciju, razmislite o ulaganju u REIT kojim se trguje na berzi Exchange Traded Fund (ETF) ili zajednički fond Mutual Fund. Ovi fondovi drže korpu različitih REIT-ova, što pomaže u raspodeli rizika. Primeri su Vanguard Real Estate ETF (VNQ) i Schwab U.S. REIT ETF (SCHH).
Naručiti
Koristite brokersku platformu za kupovinu akcija, baš kao što biste kupili bilo koju drugu akciju.