Loan-to-Value Ratio (LTV), odnosno odnos zajma prema vrednosti imovine, predstavlja finansijski pokazatelj koji poredi iznos zajma ili kredita sa vrednošću imovine koja služi kao njegovo obezbeđenje. Najčešće se koristi kod hipotekarnih kredita, ali se može primeniti i na druge obezbeđene zajmove.
LTV se izražava kao procenat i pokazuje koliki deo vrednosti imovine finansira zajmodavac. Na primer, ako nekretnina vredi 200.000 evra, a iznos kredita je 160.000 evra, Loan-to-Value Ratio iznosi 80%.
Što je LTV veći, veći je deo vrednosti imovine finansiran dugom. Za zajmodavca to obično znači veću izloženost kreditnom riziku, jer je manji deo vrednosti imovine pokriven sopstvenim kapitalom zajmoprimca.
Šta je Loan-to-Value Ratio (LTV)?
Loan-to-Value Ratio je odnos između iznosa zajma i vrednosti imovine koja predstavlja kolateral.
Najčešće se koristi prilikom procene stambenih i drugih kredita obezbeđenih nekretninom. Banka ili drugi zajmodavac procenjuje vrednost nekretnine, a zatim tu vrednost poredi sa iznosom kredita koji klijent traži.
Na primer:
- vrednost nekretnine: 200.000 €
- iznos kredita: 150.000 €
- LTV: 75%
To znači da kredit predstavlja 75% vrednosti nekretnine, dok preostalih 25% predstavlja vrednost koju nije finansirao zajmodavac, odnosno deo koji se u pojednostavljenom primeru može povezati sa sopstvenim učešćem zajmoprimca.
Loan-to-Value Ratio formula
Formula za izračunavanje LTV-a je:
LTV = (Iznos zajma ÷ Vrednost imovine) × 100
Na primer, ako je:
- iznos zajma = 120.000 €
- vrednost nekretnine = 150.000 €
onda je:
LTV = (120.000 ÷ 150.000) × 100 = 80%
LTV iznosi 80%.
To znači da zajam predstavlja 80% procenjene vrednosti imovine.
Primer Loan-to-Value Ratio
Pretpostavimo da kupac želi da kupi stan vredan 250.000 €.
Banka odobrava hipotekarni kredit od 200.000 €.
LTV se izračunava ovako:
LTV = (200.000 ÷ 250.000) × 100 = 80%
Dakle, Loan-to-Value Ratio iznosi 80%.
Preostalih 50.000 €, odnosno 20% vrednosti nekretnine, kupac finansira iz drugih izvora, na primer sopstvenim sredstvima.
Ovaj primer je pojednostavljen. U stvarnoj kreditnoj proceni banka može uzeti u obzir i druge faktore, kao što su prihodi klijenta, postojeće obaveze, kreditna istorija, procenjena vrednost nekretnine i uslovi konkretnog kreditnog proizvoda.
Kako se tumači LTV?
LTV pokazuje odnos između duga i vrednosti kolaterala.
Na primer:
| Iznos kredita | Vrednost nekretnine | LTV |
|---|---|---|
| 50.000 € | 100.000 € | 50% |
| 70.000 € | 100.000 € | 70% |
| 80.000 € | 100.000 € | 80% |
| 90.000 € | 100.000 € | 90% |
| 100.000 € | 100.000 € | 100% |
Niži LTV znači da kredit predstavlja manji deo vrednosti kolaterala.
Viši LTV znači da kredit predstavlja veći deo vrednosti kolaterala.
Na primer, LTV od 60% znači da je iznos kredita jednak 60% vrednosti imovine, dok LTV od 90% znači da kredit predstavlja 90% njene vrednosti.
Zašto je LTV važan zajmodavcu?
LTV je važan zato što zajmodavcu pruža informaciju o odnosu između iznosa potraživanja i vrednosti kolaterala.
Ako zajmoprimac prestane da izvršava obaveze, zajmodavac može, u skladu sa ugovorom i zakonom, pokušati da naplati potraživanje realizacijom sredstva obezbeđenja.
Ako je vrednost kolaterala znatno veća od iznosa duga, postoji veći vrednosni prostor za pokriće potraživanja. Međutim, vrednost imovine može pasti, a prodaja imovine može uključivati troškove i trajati određeno vreme.
Zbog toga LTV predstavlja važan, ali ne i jedini kriterijum za procenu kreditnog rizika.
LTV i kreditni rizik
Uopšteno, viši LTV znači da zajmoprimac ima manji deo sopstvenog kapitala u odnosu na vrednost imovine koja služi kao kolateral.
Ako, na primer, nekretnina vredi 200.000 €, a kredit iznosi 180.000 €, LTV je 90%.
Ako vrednost nekretnine kasnije padne na 160.000 €, odnos duga prema novoj vrednosti nekretnine postaje:
180.000 ÷ 160.000 × 100 = 112,5%
U tom slučaju dug premašuje trenutnu tržišnu vrednost kolaterala.
Ovaj primer pokazuje zašto promena vrednosti imovine može značajno uticati na odnos između duga i kolaterala.
LTV i učešće kupca
Kod kupovine nekretnine često se posmatra odnos između LTV-a i sopstvenog učešća.
Ako je LTV 80%, to u pojednostavljenom primeru znači da se 80% vrednosti nekretnine finansira kreditom, dok se preostalih 20% obezbeđuje iz drugih izvora.
Na primer:
- vrednost nekretnine: 200.000 €
- kredit: 160.000 €
- sopstvena sredstva: 40.000 €
- LTV: 80%
Važno je razlikovati LTV od samog procenta učešća. U jednostavnom slučaju bez drugih dugova obezbeđenih istom imovinom, ova dva procenta zajedno čine 100%.
LTV kod hipotekarnih kredita
Loan-to-Value Ratio je naročito značajan kod hipotekarnih kredita.
Banka može koristiti procenjenu vrednost nekretnine kako bi odredila koliki kredit može biti odobren u odnosu na vrednost kolaterala.
Na primer, ako banka primenjuje maksimalni LTV od 80%, a procenjena vrednost nekretnine iznosi 150.000 €, maksimalni iznos kredita prema tom ograničenju bio bi:
150.000 € × 80% = 120.000 €
To ne znači da će banka automatski odobriti upravo taj iznos. Konačna odluka može zavisiti od drugih uslova kreditiranja i procene kreditne sposobnosti klijenta.
LTV i procena vrednosti nekretnine
Za izračunavanje LTV-a nije dovoljan samo iznos kredita. Potrebna je i vrednost imovine.
Kod nekretnina se vrednost može utvrđivati procenom, a zajmodavac može primeniti sopstvena pravila u vezi sa prihvatljivom vrednošću kolaterala.
Ako se vrednost nekretnine promeni, promeniće se i LTV ako iznos duga ostane isti.
Na primer, kredit od 100.000 € ima:
- LTV od 66,7% ako nekretnina vredi 150.000 €;
- LTV od 80% ako nekretnina vredi 125.000 €;
- LTV od 100% ako nekretnina vredi 100.000 €.
Zato je LTV dinamičan pokazatelj kada se tržišna vrednost kolaterala menja.
LTV i refinansiranje
LTV može biti važan i kod refinansiranja postojećeg kredita.
Ako je vrednost nekretnine porasla, a preostali dug smanjen otplatom, LTV može biti niži nego prilikom prvobitnog odobravanja kredita.
Na primer, ako je nekretnina prvobitno vredela 200.000 €, a kredit bio 160.000 €, početni LTV je bio 80%.
Ako je preostali dug kasnije smanjen na 130.000 €, a vrednost nekretnine porasla na 220.000 €, novi LTV bi bio:
130.000 ÷ 220.000 × 100 = 59,1%
Ovakva promena može biti relevantna prilikom procene uslova novog finansiranja, u zavisnosti od politike zajmodavca.
Loan-to-Value Ratio i drugi pokazatelji
LTV ne treba posmatrati izolovano. Zajmodavci koriste i druge pokazatelje za procenu kreditnog rizika.
Debt-to-Income Ratio (DTI)
Debt-to-Income Ratio (DTI) poredi obaveze po osnovu duga sa prihodom zajmoprimca.
Za razliku od LTV-a, koji se fokusira na odnos kredita i vrednosti kolaterala, DTI se fokusira na odnos duga i prihoda zajmoprimca.
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) meri sposobnost dužnika, naročito preduzeća, da iz raspoloživog novčanog toka servisira svoje dužničke obaveze.
Loan-to-Cost Ratio (LTC)
Loan-to-Cost Ratio (LTC) poredi iznos kredita sa ukupnim troškom projekta, a ne sa trenutnom tržišnom vrednošću imovine.
LTC je naročito relevantan kod finansiranja razvoja nekretnina i drugih investicionih projekata.
LTV i CLTV
Kod nekretnina može se koristiti i Combined Loan-to-Value Ratio (CLTV).
LTV obično posmatra jedan kredit u odnosu na vrednost imovine, dok CLTV uzima u obzir više kredita ili založnih potraživanja obezbeđenih istom nekretninom.
Na primer, ako nekretnina vredi 200.000 €, a postoje:
- prvi kredit: 120.000 €
- drugi kredit: 20.000 €
ukupni dug obezbeđen nekretninom iznosi 140.000 €.
CLTV bi tada bio:
140.000 ÷ 200.000 × 100 = 70%
Zbog toga CLTV može dati potpuniju sliku ukupne zaduženosti koja je obezbeđena istom imovinom.
LTV u Srbiji
U Srbiji se LTV može koristiti kao jedan od pokazatelja pri proceni kredita obezbeđenih nekretninom, naročito kod stambenog finansiranja.
Za korisnika kredita važno je da razlikuje vrednost nekretnine, iznos kredita i sopstveno učešće, kao i da proveri konkretne uslove banke i važeće propise.
LTV sam po sebi ne određuje da li će kredit biti odobren. Banka može uzimati u obzir i prihode korisnika, postojeća zaduženja, kreditnu sposobnost, vrednost i kvalitet kolaterala, rok otplate, kamatnu stopu i druge elemente.
Zato LTV treba posmatrati kao jedan deo ukupne procene kreditnog rizika.
Zaključak
Loan-to-Value Ratio (LTV) je pokazatelj koji meri odnos iznosa zajma ili kredita prema vrednosti imovine koja služi kao obezbeđenje.
Formula je:
LTV = (Iznos zajma ÷ Vrednost imovine) × 100
Niži LTV znači da kredit predstavlja manji deo vrednosti kolaterala, dok viši LTV znači da kredit predstavlja veći deo te vrednosti.
LTV je posebno važan kod hipotekarnih kredita, ali se može koristiti i kod drugih obezbeđenih zajmova. Za potpunu procenu kreditnog rizika treba ga posmatrati zajedno sa pokazateljima kao što su DTI, DSCR i CLTV, kao i sa drugim finansijskim i ugovornim uslovima.